商品住宅专项维修资金相关政策问答

为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据国家和省有关法律、法规、规章，依据《临沂市住宅专项维修资金管理办法》，结合我县实际情况，县房产和住房保障局和县财政局联合制定印发了《蒙阴县住宅专项维修资金管理办法》，为方便业主了解维修资金政策，建立健全维修资金的管理和监督机制，现就有关问题解答如下：

一、建立住宅专项维修资金制度的目的和政策法规依据是什么？

随着住房制度改革的逐步深化和居民收入的不断提高，城市房屋产权体制产生了重大的变革，即由过去单一的公有制住房转化为多元化产权，绝大部分的房屋分别属于不同的居民所有。按照权利与义务对等的法律原则，住房的维修管理责任也相应的由过去的国家或单位负责改为由购房人承担。由于城市住宅绝大多数属于群体式类型，且多以住宅小区的方式进行开发建设，一幢住宅楼内客观上存在着不可分割的属各个业主按份共有的共用部位，一个小区内有属全体业主按份共有的设施设备。这些共用部位及设施设备是否完好，运行是否正常，关系到相邻住宅甚至整幢楼、整个小区住宅的正常使用和安全，关系到全体业主和社会公共利益，需要各个产权人履行自己的维修管理义务，保证维修养护资金及时到位。但由于房屋共用部位和设施设备客观上并非与每套住房直接相连，且部分居民缺乏正确的住房消费意识，不积极履行自己的维修管理义务，从而导致了共用部位、共用设施设备维修难的问题日益突出，不仅严重影响了居民的正常生活，而且还由此产生了大量的民事纠纷。对此，2003年国务院颁布的《物业管理条例》以法规的形式确立了维修基金制度，交存商品住宅维修基金成为商品住宅购房人的法定义务，其根本的目的就是建立稳定的共用部位、共用设施设备维修资金来源，确保共用部位、共用设施设备得到科学、合理、及时的维修养护，为每一个业户提供一个正常的生活和工作环境。

二、什么是住宅专项维修资金？

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

三、什么是住宅共用部位和共用设施设备？

共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共用的部位，主要包括：住宅基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，主要包括：电梯、天线、管道、落水管、水箱、加压水泵、公共照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车库车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

四、维修资金管理原则是什么？

维修资金实行属地化管理，坚持专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

五、购房人按什么标准交存维修资金？

商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，我县首期住宅专项维修资金暂按以下标准交存：未配备电梯的多层房屋每平米35元，配备电梯的房屋每平方米55元。县房产局今后可根据实际情况，适时调整首期交存标准。

六、商品住宅购房人如何交存维修资金？其归属和用途是什么？

业主在办理房屋入住手续前，将首期维修资金存于住宅专项维修资金专户，专户管理银行出具由财政部门统一监制的财政专用票据，业主持维修资金专用票据办理入住手续。

业主交存的住宅专项维修资金，属于业主所有。专项用于个人所购住房相关的共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造。

七、如何使用维修资金?

维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造，不得挪作他用。维修资金的使用应当坚持方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积的比例分摊。涉及尚未出售的商品住宅、非住宅的，开发建设单位按照尚未售出物业的建筑面积分摊维修和更新、改造费用。具体使用程序如下：

（一）物业服务企业应当根据业主、业主委员会或者社区居民委员会的意见及查勘结果，提出住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造计划建议，制定维修和更新、改造方案。方案主要包括：

1、维修和更新、改造内容；2、工程预算；3、涉及户数；4、维修和更新、改造组织方式。

没有聘请物业服务企业的，由相关业主、业主委员会或者社区居民委员会提出计划建议，并在房产局物业主管部门指导下，委托相关单位制定维修和更新、改造方案。

    (二)维修和更新、改造方案应当经有利害关系的已入住面积且入住户数的比例达到三分之二以上的业主书面同意，并在物业管理区域内明显位置进行公示。

   （三)物业服务企业或者相关单位、业主委员会应持有关资料到房产局物业主管部门办理维修和更新、改造方案备案。并提交下列材料：

    1、维修和更新、改造方案；2、相关业主或者业主大会书面确认证明；3、维修和更新、改造方案公示证明；4、维修资金账面余额证明。  

（四）维修资金管理机构审核同意后，通知专户管理银行将维修和更新、改造工程预算资金的50%划至物业服务企业或者相关单位。

（五）物业服务企业或者相关单位组织实施维修和更新、改造方案

（六）工程竣工后，物业服务企业或者相关单位应当组织相关业主、业主委员会或者社区居民委员会、施工企业及工程监理单位对工程质量进行验收，并签署验收报告；业主委员会或者社区居民委员会，或者其委托的具有专业资质的社会中介应当对工程决算进行审核，并出具审核证明。

（七）房产局物业主管部门对验收报告和审核证明核实后，通知专户银行拨付应付费用的剩余款项（不含质保金）。

八、购房人缴存的维修资金什么时间返还？

根据《蒙阴县住宅专项维修资金管理办法》规定，购房人交存的维修资金在其房屋正常使用年限内不予退还；业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户，受让人应当持维修资金专用票据、住宅专项维修资金过户协议、房屋权属证书和身份证等到维修资金管理机构办理分户账更名手续。因房屋拆迁或其它原因造成房屋灭失的，该房屋分户账中结余的维修资金应当返还业主。

九、如何保障专项维修资金的安全和定向使用？

为保障维修资金的安全和定向使用，《蒙阴县住宅专项维修资金管理办法》设立了严格的管理和监督制度。

（一）维修资金专户存储制度，业主交存的维修资金必须存入县房产局指定的银行账户。

（二）统一票据管理制度，业主缴存维修资金时，专户管理银行应给业主开具山东省财政厅统一监制的财政专用票据。

（三）所有人决策制度，业主交存的维修资金存入专户后，使用时应当经有利害关系的、已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主书面同意。

（四）业主监督制度，业主交存维修资金后，应当场查验票据是否是山东省财政厅统一监制的财政专用票据，可分别用于查询和办理权属登记。

（五）财政监督制度，《蒙阴县住宅专项维修资金管理办法》规定了维修资金的管理与使用应接受财政部门和审计部门的监督。

（六）法律保障，国务院颁布的《物业管理条例》明确了任何单位和个人挪用维修资金应承担的法律责任。